Fontos, eddig eldöntetlen kérdések látszanak tisztázódni a március 1-jén hatályba lépő társasházi építményi jog alkalmazásával, vagyis a „tervasztalon lévő lakások” hitelezésével kapcsolatban. A lakásfejlesztések során az Otthon Start és a CSOK Plusz lakáshitelek is folyósíthatók lennének már a használatba vételi engedély megszerzése előtt is, egy most megjelent rendelettervezet értelmében. A tervezet a szakaszos finanszírozás lehetőségének a bevezetéséhez igazítja az értékbecslés szabályait, és a vevői oldal érdekében előírja egy óvadéki számla beiktatását is.

A társadalmi egyeztetésre bocsátott kormányrendelet-tervezet elsődleges célja, hogy a 2025. november 29-étől bevezetett, az ingatlannyilvántartásba 2026. március 1-jétől bejegyezhető társasházi építményi jog adta új lehetőségeket az államilag támogatott lakáscélú hitelkonstrukcióknál (Otthon Start FIX 3%-os és CSOK Plusz lakáshitelek) is alkalmazni lehessen.

Eddig a „főszabály” az volt, hogy a hitelt egy összegben, a használatbavételi engedély (vagyis a „beköltözhető” állapot) után utalják. Ezentúl bizonyos esetekben már azelőtt is megköthető a szerződés és elindulhat a folyósítás, mielőtt meglenne a végleges engedély. Ha a vevőnek építményi joga van bejegyezve, és az építtető a projekthez bankhitelt vesz igénybe, akkor

a kivitelezés alatt, szakaszosan is folyósítható a kölcsön.

A szöveg alapján feltétel a részletekben történő kifizetéshez a speciális építményi jog alkalmazása esetében, hogy a vevő ne foglalót, hanem legfeljebb előleget fizessen, ez egyértelműen a vevőt (és vele együtt a bankot) védi.

Míg az értékbecslés főszabály szerint 90 napig érvényes a CSOK Plusz és az Otthon Start esetében (attól függetlenül, hogy a hitelkérelem benyújtása előtt vagy után készült-e el), a tervezet az építményi joggal érintett, illetve szakaszos finanszírozású új lakásoknál kötelezővé teszi, hogy a szakvélemény kizárólag a hitelkérelem benyújtása után készüljön.

Emellett rögzíti, hogy a hitelintézetnek a lakhatóságot a kifizetési módtól függően, folyósítás előtt vagy a legutolsó részletnél kell kötelezően ellenőriznie.

A szöveg beemeli az állam jelzálogjogát (a hitelösszeg 20%-ára) és elidegenítési és terhelési tilalmát a társasházi építményi jogra, vagyis a lakás elkészültét megelőző állapotra vonatkozóan is. Az állami teher a rangsorban a projektet finanszírozó bank és a lakáshitel mögé sorol be, így nem akadályozza a piaci hitelezést.

Újdonság egy szigorú megkötés lakásvásárlói szempontból: ha valaki az új építményi joggal élve veszi fel a hitelt (vagyis még az építkezés alatt elkezdik utalni a pénzt), akkor a szerződéskötéstől számítva

maximum 3 éve van arra, hogy a használatbavételi engedélyt bemutassa a banknak,

vagyis ha a beruházó csúszik, és 3 év alatt nem készül el a ház, a bank felmondja a kölcsönszerződést. Ez a vevőnek nagy érvágás lehet, hiszen a pénzt már elutalták a beruházónak. Ez egyfajta kényszerítő erő a fejlesztők felé, de a vevőnek is extra kockázat.

Az intézkedés nyomán a fejlesztők akár jelentős árengedményeket is biztosíthatnak a lakásvásárlók számára

– közölte Panyi Miklós államtitkár a Facebook-oldalán. Szerinte a konstrukció jelentősen javítja a lakásfejlesztések finanszírozását, ugyanakkor biztonságos az ügylet valamennyi szereplője számára. A folyósítás kizárólag elkülönített, óvadéki számlára történhet, miközben a vevőket, a beruházókat és a hitelintézeteket egyaránt védi az újonnan bevezetésre kerülő társasházi építményi jog intézménye.

A szakaszos folyósítás intézményének megteremtésével – folytatta – a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott keretek között a bankok számára új lehetőségek nyílnak olyan innovatív termékek létrehozására, amellyel az új lakás vásárlók további jelentős banki és fejlesztői kedvezményekre lehetnek jogosultak.

„Az Otthon Start program keretében megvalósuló lakásfejlesztések növekvő száma, a gyorsított engedélyezési eljárási rezsim, a társasházi építményi jog intézménye, valamint a szakaszos hitelfolyósítás lehetősége együttesen egy olyan új helyzetet teremt a magyar ingatlanpiacon, amellyel az

új, megfizethető lakásfejlesztések tömege tud minden korábbinál gyorsabban és biztonságosabban megvalósulni

– tartalmazza a politikus bejegyzése.